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三四線樓市“舞龍式”發(fā)展 5月土地出讓金環(huán)比增加66%

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2018-06-28

　　近日，各地關(guān)于樓市調(diào)控的喊話不斷。
　　根據(jù)河北日?qǐng)?bào)的消息，日前，河北省住建廳轉(zhuǎn)發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，強(qiáng)調(diào)要認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金，降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)。
　　而北京則在6月19日發(fā)布了《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書（2018）》，提出要完善調(diào)控政策措施，提升精準(zhǔn)調(diào)控水平，滿足首套剛需，支持改善需求，遏制投機(jī)炒房。
　　而在自貿(mào)區(qū)消息出爐后，就一直嚴(yán)控樓市的海南，其省委副書記、省長(zhǎng)沈曉明在近日接受媒體專訪時(shí)表示，海南要有“壯士斷腕”的勇氣和決心，堅(jiān)決減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴。
　　這與近期樓市的異動(dòng)有關(guān)。在“930”開啟的調(diào)控浪潮持續(xù)近兩年后，一度處在下行周期的樓市，卻在近期出現(xiàn)了微妙的變化。
　　一方面，輪動(dòng)效應(yīng)下的樓市末端，三四線城市在土地市場(chǎng)、去庫存等方面保持相對(duì)較高的熱度。但另一方面，與過往周期規(guī)律不同的是，成都、青島、沈陽、大連等二線城市在各種調(diào)控對(duì)沖政策的作用下，5月也進(jìn)入房?jī)r(jià)領(lǐng)漲城市行列。
　　這樣的背景下，多家機(jī)構(gòu)均作出了各地即將開啟新一輪樓市調(diào)控的預(yù)測(cè)。而這一輪調(diào)控將會(huì)與之前的政策呈現(xiàn)哪些不同，將會(huì)有哪些新的抓手，成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　三四線樓市輪動(dòng)上漲
　　6月14日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。在需求端，5月單月的商品房銷售面積達(dá)到1.42億平方米，比4月增長(zhǎng)了17.5%，同比增長(zhǎng)8%。
　　價(jià)格方面，易居研究院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)報(bào)告顯示，5月，其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為12514元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.7%，同比增長(zhǎng)11.3%。
　　其中，一線、二線、三四線城市新房成交均價(jià)同比增幅分別為3.2%、14.0%和11.8%。漳州、金華、莆田等三四線城市，是房?jī)r(jià)同比增幅最大的城市。
　　在一線城市中，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京市一手房在2018年除2月以外持續(xù)上揚(yáng)，二手房從持續(xù)了近一年的環(huán)比下降開始轉(zhuǎn)為上漲。
　　這甚至在租賃市場(chǎng)也有所體現(xiàn)。鏈家的數(shù)據(jù)顯示，5月，北京鏈家房源單平米租金同比上漲14.2%，環(huán)比上漲2.4%，近三月租金環(huán)比漲幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)。
　　與此同時(shí)，供給端的數(shù)據(jù)繼續(xù)旺盛。前5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資41420億元，同比名義增長(zhǎng)10.2%，增速連續(xù)三個(gè)月維持10%以上。而房企購地面積增速，由前4月的-2.1%，轉(zhuǎn)為2.1%。房企施工面積和新開工面積增速也均有所擴(kuò)大。
　　另外，土地市場(chǎng)的熱度也還在持續(xù)。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月，全國300城市土地出讓金總額為15887億元，同比增加約38%。
　　其中，由于很少有限價(jià)政策，三四線城市的土地市場(chǎng)在房企“外溢”過程中持續(xù)火熱。5月，三四線城市完成土地出讓金為1654億元，環(huán)比增加66%；此外，成交樓面均價(jià)、土地平均溢價(jià)率等各項(xiàng)數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)率都明顯高于一二線城市。
　　“主要原因是需求在多重因素刺激下被放大，導(dǎo)致了市場(chǎng)供需失衡?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T會(huì)副主任顧云昌告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
　　在顧云昌看來，盡管出現(xiàn)了樓市的整體回調(diào)，但不同城市的情況仍有所不同。一方面，目前使用較廣的限價(jià)等行政調(diào)控手段，放大了購買新房的投資收益，激發(fā)了購房需求，另一方面，一些二三線城市的人才政策吸引了外來住房需求釋放。
　　而對(duì)于三四線城市，顧云昌用“舞龍”來形容樓市的輪動(dòng)效應(yīng)，龍頭的一線城市整體還處在市場(chǎng)低迷期，但龍尾末端的三四線城市，則還處在尚未開始下行的高峰狀態(tài)。
　　調(diào)控需要“調(diào)和控”
　　多位受訪人士均指出，調(diào)控政策的走向，與資金面的收緊，將會(huì)決定目前微妙的樓市在接下來一段時(shí)間的走勢(shì)。
　　資金層面，華泰證券指出，在融資端持續(xù)收緊的情況下，政府和房企之間的價(jià)格博弈可能發(fā)生變化。一方面，房企為加速資金回籠，可能在價(jià)格方面做出讓步；另一方面，政府也有意通過擴(kuò)大供給，緩解熱點(diǎn)城市的供需缺口，避免一二手房?jī)r(jià)倒掛所帶來的投機(jī)過熱。
　　而顧云昌則表示，三四線城市此輪上漲得益于貨幣化棚改所釋放的購買力，但隨著去庫存的深化，貨幣化棚改在部分城市的補(bǔ)貼力度可能減小，而此類城市的土地市場(chǎng)當(dāng)前處于高位，土地供應(yīng)相對(duì)充足，補(bǔ)貼資金的減少可能會(huì)對(duì)未來的需求造成很大壓力。
　　而在調(diào)控層面，政策的范圍和深度，也被認(rèn)為將會(huì)有所變化。
　　易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月，7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積約272萬平方米，環(huán)比減少2%，同比增加20%；11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積約580萬平方米，環(huán)比增加20%，同比增加16%。
　　因此，限購和限貸等較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，被認(rèn)為將可能在一些熱點(diǎn)三四線城市加以實(shí)施。
　　同時(shí)，調(diào)控的深化也在不斷從文件走向落實(shí)。此前中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)注重“調(diào)和控”兩個(gè)方面，一方面要控制市場(chǎng)情緒和預(yù)期，另一方面，更要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加有效供給。部分城市只注重“控”而忽視了“調(diào)”，是市場(chǎng)過熱的主要原因。
　　這也是一些城市目前調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的重點(diǎn)。上述河北文件指出，熱點(diǎn)城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排。
　　而在6月5日，深圳住建委發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，則將人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2∶2∶2∶4，多元化住房供應(yīng)體系的思路十分清晰。
　　一周前，全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、原中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民在公開演講時(shí)提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)累積了一些風(fēng)險(xiǎn)，目前行政性措施已經(jīng)不能根治，必須在六方面同步加快改革。包括改革政府壟斷住宅用地體制、改革房地產(chǎn)商壟斷住宅供應(yīng)的體制、改革售多租少的結(jié)構(gòu)并實(shí)行租購?fù)瑱?quán)制度、改革房地產(chǎn)稅、改革住房公積金制度和改革農(nóng)村土地制度六個(gè)方面。